Cómo crear una vivienda asequible real, con dignidad (2023)

Este artículo fuepublicado originalmenteen borde común.

La escasez de viviendas en EE. UU. es más grave en el lado más asequible del mercado. En un momento en que los costos están aumentando ampliamente y las casas que recientemente estaban al alcance de muchos se han mudado fuera del alcance de la mayoría, esto no es una sorpresa. El problema es más agudo en los mercados acalorados, por supuesto, donde los mandatos de asequibilidad y los controles de renta buscan mantener la asequibilidad de la renta para algunos, ya que poseer una casa en tales mercados es un sueño al que solo pueden acceder los más ricos. (Ninguna medida en esta publicación tiene ningún impacto en estos mercados).

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En la mayoría de los EE. UU., donde la propiedad de la vivienda todavía es posible para la mayoría, las viviendas asequibles se consideran alcanzables mediante mandatos y subsidios del gobierno, pero todos hemos escuchado las narrativas sobre las dificultades para construir viviendas asequibles utilizando estas medidas y la feroz resistencia de los lugares. destinados para su construcción. Esta no es una de esas historias. En cambio, esta publicación analiza una serie de hechos básicos de asequibilidad que generalmente se ignoran, luego presenta patrones útiles para proporcionar asequibilidad duradera en comunidades construidas por desarrolladores del sector privado con fines de lucro. New Town en St. Charles, cerca de St. Louis, es uno de esos lugares, y algunas casas se vendieron allí durante años por menos de $100,000. (Todas las imágenes en este artículo son de New Town).

“Asequibilidad duradera” significa que una amplia gama de asequibilidad perdura con el tiempo en una comunidad, aunque las fuerzas del mercado pueden aumentar los valores de las viviendas individuales. Los valores de las viviendas a los que no se les permite aumentar por ningún medio son injustos para sus propietarios; ¿Por qué no se les debería permitir participar en la construcción de la riqueza generacional en sus hogares?

“Asequibilidad duradera con dignidad” es un estándar más alto que generalmente se considera imposible, porque significa que un rango de asequibilidad perdura con el tiempo en un lugar que refuerza el respeto por uno mismo y el orgullo del lugar, o “lugares que la gente ama”, si lo prefiere. ¿Cómo es posible que los precios de las viviendas no suban rápidamente en lugares como este? Consideremos primero la asequibilidad duradera, luego revisemos la cuestión de la dignidad.

Hay dos caminos hacia la asequibilidad duradera en una comunidad: el primero comienza con la proposición de que el desarrollo no está completo cuando se construye el último lote; ese es, en cambio, el punto en el que comienza la maduración de la comunidad. Una comunidad madura agrega unidades accesorias en los sitios existentes y agrega intensidad a las "viviendas intermedias que faltan" (más sobre esto más adelante) en la comunidad. Los patrones de desarrollo en parcela que ahora son comunes en los EE. UU. incluyen unidades de vivienda accesorias (o ADU, como Granny Cottage) y, más recientemente, unidades comerciales accesorias (o ACU, como un lugar de trabajo en el hogar).

Si bien las casas asequibles para muchos al comienzo del primer camino apreciarán naturalmente, las nuevas casas que se ponen en línea actualizan el rango de asequibilidad del lugar. Esta proposición parece extraña hoy porque estamos muy acostumbrados a las comunidades de propietarios, que congelan las subdivisiones en su estado original de desarrollo, como insectos atrapados para siempre en ámbar. Sin embargo, las ciudades americanas tradicionales siempre han madurado así con el tiempo.

El segundo camino es una ruta más antigua y más refinada hacia la madurez. La principal diferencia es que mientras que el primer camino mantiene intactos los lotes originales, el segundo camino permite a los propietarios subdividir sus lotes, convirtiendo a todos los propietarios en mini-desarrolladores de sus parcelas. Este método se ha utilizado en todo el mundo desde la antigüedad; casi todos los lugares más amados de la tierra se desarrollaron de esta manera. Recientemente se ha codificado en un proceso conocido como elMétodo del cielo, para trabajar en el sistema de desarrollo estadounidense actual. (“Sky” es el nombre de la ciudad para la que se desarrolló por primera vez).

El primer paso en cualquiera de estos caminos hacia la asequibilidad duradera es sentar las bases importantes con la autoridad de zonificación local para hacer posible la asequibilidad. Hay cuatro cosas que el mercado, no la autoridad de zonificación, debe decidir para un lugar: el tamaño de su casa, cuántos espacios de estacionamiento fuera de la calle tiene que construir, si puede trabajar desde casa y si puede tener a alguien más viviendo en su casa para ayudar a pagar la hipoteca. Eliminar estas cargas burocráticas, y la asequibilidad natural es concebible; permítales permanecer, y la única posibilidad de asequibilidad es el subsidio, impuesto políticamente.

Un problema con la vivienda asequible políticamente impuesta es que dura solo hasta que cambia la voluntad política, por lo que no es perdurable. Otro problema es el hecho de que cualquier mención de un proyecto de vivienda asequible genera una oposición feroz, por lo que se considera más eficiente hacer menos proyectos pero más grandes para los más pobres, pero esto concentra la pobreza, que tiene muchos efectos nocivos, que crea lugares donde nadie quiere vivir si tienen elección porque son lugares sin dignidad.

Los términos “vivienda asequible” y “un hogar asequible” se usan a propósito en esta publicación. La vivienda asequible es un producto del Complejo de Desarrollo Industrial, producido más eficientemente a gran escala (con los problemas que se acaban de mencionar). Una casa asequible es singular, una casa que puedo pagar.

Puedo impartir un nivel de dignidad a mi hogar con actos de amor. Sin embargo, la mayoría de los elementos de los lugares con dignidad son cosas que se comparten en toda la comunidad, por lo que no suponen una carga para cada hogar individualmente. La dignidad viene en parte al poder hacer por los demás, pero eso sucede mejor cuando realmente conoces a los demás. Entonces, los lugares con dignidad están diseñados de tal manera que las personas se encuentren y se conozcan naturalmente. La dignidad también proviene de poder hacerlo por nosotros mismos, por lo que los lugares con dignidad están diseñados para permitirnos realizar nuestras necesidades diarias sin la carga de conducir. Y una de las mayores fuentes de dignidad es la capacidad de hacer un trabajo significativo, por lo que los lugares con dignidad permiten a las personas ganarse la vida donde viven si así lo desean. Y la dignidad de hacer un trabajo significativo en el lugar asequible donde vive tiene beneficios más allá de su comunidad, ya que pone fin a la gran separación que durante décadas ha distanciado aún más el hogar y el trabajo, lo que obliga a viajar compulsivamente, que es una de las principales causas de cambio climático. Este puede terminar siendo el mayor beneficio de construir lugares de asequibilidad duradera con dignidad porque nos beneficia a todos.

Los principios básicos para proporcionar una gama de asequibilidad sin mandatos gubernamentales ni subsidios son sorprendentemente simples, comenzando con una amplia diversidad de mercados. Si largas filas de personas están listas para escribir un cheque más alto que el precio de cotización de una propiedad en venta, eso significa que no hay suficientes opciones en el mercado. Cuando los bienes raíces se convierten en una guerra de ofertas, un rango de asequibilidad es imposible; cuando hay opciones mucho más amplias, muchas menos personas compiten por cada casa en venta. Esto también significa que es mucho más probable que las personas encuentren una casa que sea perfecta para ellos, algo que es poco probable en un mercado único para todos.

La diversidad del mercado comienza con el tipo de edificio. El concepto deVivienda intermedia faltantese desarrolló en respuesta al hecho de que la mayoría de los mercados tienen solo dos tipos de vivienda: la vivienda unifamiliar (individual o adosada) y el condominio. La mayoría de los tipos de Missing Middle son clásicos, que se encuentran desde hace mucho tiempo en los pueblos y ciudades estadounidenses, pero que se descartaron en el desarrollo de la posguerra. Van desde el gemelo (anteriormente conocido como el dúplex) hasta edificios con patio y viviendas/trabajos de varios tipos.

El segundo tipo de elección es la elección del lugar, de rural a urbano. Algunos quieren una vista de la naturaleza, otros eligen estar justo en el centro de la acción y otros prefieren una calle tranquila del vecindario. Las pequeñas ciudades estadounidenses brindan esta opción de forma natural, mientras que las grandes ciudades tienen que trabajar en ello al proporcionar una red de parques y vías verdes para disfrutar de las vistas de la naturaleza. Las subdivisiones que se suceden sin cesar no ofrecen ninguna de estas opciones.

El tercer tipo de elección es el rango de expresión en la arquitectura. La arquitectura vernácula ha sido la mayor fuente de viviendas asequibles en la historia humana; es menos costoso y más encantador. La arquitectura refinada es más cara y más elegante. Todo el mundo tiene un nivel de comodidad en algún punto del espectro de expresión.

Estos son algunos de los patrones que han permitido que New Town construya una amplia gama de asequibilidad con dignidad. Y el rango de asequibilidad es un elemento crucial de la dignidad. Debido a que la gama es amplia, las casas de New Town van desde cabañas hasta mansiones, pero debido a que la arquitectura es de vecindad, no hay sentido de un "lado rico" y un "lado pobre" de la ciudad.

New Town ha logrado una asequibilidad duradera con diseños más pequeños y simples, lo que significa que mantendrá su asequibilidad con el tiempo en parte porque cada tipo de casa se enfoca con láser en su segmento de mercado en lugar de tratar de ser todo para todas las personas. Esto limita a los postores.

DPZCoDISEÑONew Town planificado en St. Charles con varios patios de campo excelentes. Debido a que no hay automóviles en la cancha, los porches pueden ser más bajos mientras se mantiene el atractivo para caminar, lo que ahorra costos de cimentación.

Los edificios de tableros blancos y listones en la parte trasera de este patio de cabañas son garajes que se abren a un patio de estacionamiento más allá, lo cual es mucho más eficiente que cargar cada lote de cabaña con un garaje. Esto ahorra miles por cabaña.

Una gran clave para la asequibilidad duradera es la capacidad de caminar o andar en bicicleta para satisfacer sus necesidades diarias. Construya una tienda de comestibles en el vecindario, y también vendrán otras necesidades diarias. Coloque buzones de correo del vecindario (USPS no realiza entregas a domicilio nuevas) en una oficina postal cercana administrada por el vecindario.

Las casas adosadas de New Town se detallaron para una dignidad asequible en patrones queridos localmente durante mucho tiempo. Cuando está construyendo unidades adjuntas, las paredes largas se comparten con los vecinos para que pueda pagar un frente más agradable con poco impacto en el precio total.

Los techos de los porches de dos pisos son conocidos por tener fugas, pero New Town eliminó el problema al dejar los techos abiertos. “Pero, ¿qué pasa con la lluvia que se filtra sobre ti”, preguntan algunos? Si una lluvia torrencial está mojando el piso de arriba, definitivamente también te mojará a ti. Así que ve adentro.

Todo el mundo ama un pequeño edificio a lo largo de la calle: una pequeña cabaña, una pequeña casa, una pequeña tienda e incluso una pequeña casa adosada, como esta en New Town. Estoy bastante seguro de que esta es la puerta principal de una de las casas adosadas adyacentes, pero no es menos encantadora y hace sonreír a todos los que pasan.

La asequibilidad con dignidad depende en gran medida de la infraestructura donde cada dólar gastado eleva la experiencia de muchos. Mire de cerca este puente de piedra: la estructura del puente es alcantarillas de hormigón fácilmente disponibles; solo el paramento es de piedra. Esto beneficia a muchos con un gasto casi insignificante.

Los muebles cívicos, como las luces de la calle y los letreros de las calles, son una parte mínimamente pequeña del costo de construcción de la ciudad, pero contribuyen a la dignidad del lugar al hacer evidente que se preocupa por él. La asequibilidad con dignidad depende de las señales de atención.

De todos los elementos cívicos que bordean una calle, ninguno aumenta de valor o tiene un efecto dominó positivo más amplio que los árboles de la calle. Esta foto fue tomada hace una docena de años; hoy los árboles a ambos lados de esta calle crean un dosel completo, proporcionando sombra continua para las personas que caminan hacia el centro de la ciudad.

La primera y última infraestructura que ves en un lugar es la entrada. Por lo general, es una especie de portal, pero incluso si se deja abierto para siempre, implica que es posible que no sea bienvenido allí. El obelisco de New Town es, en cambio, un hito que simplemente indica:Este es un lugar importante.